Grundschuld

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    Eine Grundschuld ist ein meist zur Kreditsicherung dienendes Recht, aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht (z. B. einem Wohnungseigentums- oder Erbbaurecht) die Zahlung eines bestimmten Geldbetrags verlangen zu können. Die gesetzliche Regelung findet sich in § 1191 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). In § 1192 wird die Anwendbarkeit der gesetzlichen Bestimmungen über die Hypothek angeordnet, soweit sich nicht aus dem fehlenden Forderungsbezug (Akzessorietät) dieses Grundpfandrechts etwas anderes ergibt. Da dieses Grundpfandrecht – anders als die Hypothek – nicht das Bestehen einer zu sichernden Forderung voraussetzt, regelt sich das Rechtsverhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner stets nach einem Sicherungsvertrag (Zweckabrede), der auch dann im Verhältnis zwischen den Parteien weitergilt, wenn die Grundschuld zwischenzeitlich „verkauft“ (d.h. abgetreten) wurde. Dieses Grundpfandrecht bedarf zu ihrem grundbuchlichen Vollzug (Eintragung, Inhaltsänderung und Löschung) stets der notariellen Form.

    Realisierung von Grundschulden

    Die Realisierung von Grundschulden erfolgt durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des belasteten Grundstücks gemäß §§ 15 ff. bzw. § 146 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG). Die Belastung betrifft gemäß § 1191 BGB das Grundstück selbst sowie dessen wesentliche Bestandteile. Das Verwertungsrecht kann sich jedoch auch auf andere Bestandteile und auf Zubehör erstrecken (§§ 1191, 1192, 1120, 94 ff. BGB).

    Weitere Arten von Grundschulden

    Neben der Buchgrundschuld, die in Abteilung III des Grundbuchs einzutragen ist, gibt es auch die Briefgrundschuld, bei der zur Grundbucheintragung noch die Erteilung eines Grundschuldbriefs auf einem amtlichen Formular der Bundesdruckerei hinzukommen muss. Die Briefgrundschuld wird dadurch zum Wertpapier, das außerhalb des Grundbuchs übertragen (abgetreten) werden kann. Dadurch entsteht eine gewisse Unsicherheit über die Identität des jeweiligen Grundschuldgläubigers, sodass bei einer geplanten Grundstücksübertragung jeweils zu ermitteln ist, wer der aktuelle Gläubiger ist und wie hoch die besicherte Forderung ist. Einen Grundstückserwerber, der bei der Bestellung der Grundschuld nicht mitgewirkt hat, trägt zwar nicht das Risiko einer persönlichen Haftung. Er muss jedoch u.U. die Verwertung des erworbenen Grundstücks dulden, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen der Zweckerklärung vorliegen.

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